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房地产原理——为啥万科的市值远远比不上茅台的市值
微信群里面有一个有意思的话题：为啥地产扛把子万科的市值远远比不上国酒茅台？
截止2019年12月20日，茅台的股价是1185元，总市值1.48万亿元，市盈率36.7，市净率11.9；同时，万科的股价是31.5元，总市值3565亿元，市盈率14.7，市净率2.1。
如果讲净资产，万科2449亿元，茅台1308亿元，万科远远超过茅台，但是市值表现却天差地别。
的确可能商誉的因素会影响股价，毕竟国酒茅台，酒能出口五大洲卖出国，你一造房子的产品能出口创汇嘛？
但我觉得又可以扒一扒房地产的本质了。
一、你认为是什么因素才会让你考虑买下自住的房屋？
品牌、地段、总价等等，这些因素里面，你按照权重排一排最关心的以及最不关心的，然后我们发现，最关心的因素是地段，权重最低的因素反而是品牌。
讲真，讲到某个楼盘，我们第一反应是这个楼盘在哪里，然后默默在心中导航定位想想位置咋样，其次才是关心其他的。
只要地段好、我能买得起，谁来造这个房真的无所谓，不要烂尾就行。
品牌在地段面前真的不堪一击。
就算是绿城的牌子，如果他在偏远的郊区造了一些很漂亮的房子，一般人也很难接受，当然钱多的扑出来花钱收藏是另外一回事。
二、房地产的利润来源是什么？
讲真，品牌的溢价其实很苍白，就算有，300-500也差不多了，所谓品牌大多数人的理解就是不烂尾，你能赚多少钱，往往一拿完地就能算得出来。
话说回来，地产公司的所有价值都来源于自己拿的那些地，房子卖完了，价值就没了，反而是房子还没卖掉的时候，是地产公司股权价值最大的时候。
反而是茅台，只要给个场地就能酿酒，源源不断、不断源源。
一个是不可再生，一个是源源不断；一个是卖完结束、要等下一块不知道在哪里又有多贵的地，一个是扩大生产、继续酿酒、卖遍全球。
三、商誉的有效性？
国酒茅台，产品标准化，大家接受度非常高，听到名字就知道是什么。
而地产公司的品牌，讲真，只是许许多多项目的集合，冠名后还是得实地看看房子长啥样、户型好不好，交房后一旦不满意该维权还是得维权，不管这家公司之前做了多少个精品项目，满意度有多高。
要维护商誉，地产公司还是蛮脆弱的。
四、地产股的特殊性
对于开发类的地产商，我们讲某只股票好，业绩可期，更多的其实就是分析他手上头上的项目地价是否便宜、盈利表现是否好，但是业绩很脆弱，这一批项目卖完了，下一批项目能不能赚钱还真不一定，万一碰上高价地就跪了。
所以我看好地产股，是因为这两年房价大涨，之前拿的地都赚钱了，业绩可期、分红可期，但盈利有没有持续性，不知道，天知道。
所以地产股股价不高的原因就在这里，就是吃土地红利，项目卖完了利润也跟着没着落了。所以港股喜欢持有多的地产公司，看持续稳定的现金流。
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